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Logement social : Des solutions et des ambitions

 

Le 28 janvier paraissait un article dans le journal le Parisien suite à un communiqué du maire du Montreuil. L’article évoque des difficultés financières de l’office HLM de Montreuil (OPHM) et un rapport de l’inspection générale des finances (IGF) de 2015. Dans la synthèse du rapport, le communiqué et l’article du Parisien, ce qui est surtout mis à l’index est l’augmentation importante de charges d’exploitation. Nous revenons sur les principaux enjeux que cache cette augmentation : une politique d’investissement qui entend répondre aux besoins en logements, à l’urgence de la transition écologique de l’habitat et à une cohésion sociale.

 

Des investissements et de l’emploi pour répondre aux besoins en logement et engager la transition écologique de l’habitat

Au cours de la période 2009-2013, de nombreux recrutements ont été lancés. Ils sont liés à la volonté d'un meilleur service aux locataires et à l’importante politique d’investissement et de réhabilitation voulue sous la mandature de Dominique Voynet. L'écologie dans le logement social crée de l'emploi, non délocalisable de surcroît.

Pour nous, écologistes, construire et de manière équilibrée dans tous les quartiers répond d'abord aux enjeux de notre temps et de notre ville : 6 000 demandeurs de logement et des durées d’attente de 5 à 6 ans pour accéder à un logement social.

C'est pourquoi le nombre de logements construits et mis à l'habitation a considérablement augmenté. De 2008 à 2011, résultats des programmes lancés par la municipalité précédente, en tout seulement 76 nouveaux logements ont été mis à l'habitation par l'office. Depuis, résultats des programmes lancés par la mandature municipale 2008-2014, 695 nouveaux logements sociaux ont été livrés par l'OPHM (de 2012 à 2015) !

Notre ambition pour le logement social implique aussi de réhabiliter, apporter plus de confort, isoler et favoriser la rénovation thermique. Cette exigence permet ainsi à terme de faire diminuer les factures pour les habitants et d’agir durablement pour l’environnement.

Cette politique du logement social se construit également dans un cadre global : renforcer les moyens de transport public, fournir une prestation sociale de qualité tout en mettant en place un processus d'attribution transparent. Elle passe donc par des investissements et de l’accompagnement aux locataires, et donc par du personnel.

Ainsi, les embauches ont porté sur la gestion de proximité auprès des locataires avec l'ouverture de nouvelles agences de l'office dans les quartiers. Elles ont concerné aussi l’intégration de compétences nouvelles pour suivre les projets de construction et de réhabilitation : chefs de projets, architectes, postes d’encadrement. La masse salariale a également augmenté par la revalorisation des salaires, notamment les plus bas. Les investissements, eux, ont porté sur la construction, la réhabilitation du parc et l’innovation sociale.

La stratégie de l’OPHM était la même que celle de la gestion municipale : investissements pour le futur, réhabilitation de l’existant et volonté d’innover pour mieux répondre aux exigences sociales de notre époque.

 

L’égalité et la cohésion sociales comme boussoles

L'égalité a d'abord portée sur la transparence des attributions des logements. Dans la commission d'attribution de l'office siégeaient de droit une représentante des locataires du parc social, un représentant des syndicats, des élus de la majorité et de l'opposition municipale et de l'Union des associations familiales. Quasiment toutes les décisions d'attribution ont été prises au consensus. Et toutes ont été consignées dans des comptes rendus, jamais remis en compte par l'organisme de contrôle du logement social (Miilos, aujourd'hui Ancols).

Des cités entières ont été rénovées : Bel Air-Grand Pêcher, cité de l’Espoir, groupe Théophile Sueur, groupe Le Morillon-rue Gustave Courbet, Cité Jules Verne. Isolation et rénovation thermique ont été des objectifs essentiels dans ces réhabilitations.

Outre cette politique de développement du parc et de réhabilitation, l’OPHM s’est engagé au côté de l’État pour financer la politique de la ville et notamment le plan ANRU pour le quartier Bel Air. Pour les habitants de ce quartier, et comme l’ont manifesté les témoignages lors des inaugurations à l’automne 2015, ce fut une véritable transformation : quartier agréable, fonctionnel, avec des équipements et espaces publics. L'argent n'a pas été jeté par les fenêtres, désormais bien mieux isolées !

Le quartier du Bel Air fait le beau dans les pages du Parisien

L’OPHM a eu par ailleurs une action volontariste pour le logement social en dehors de ses projets. Quand Icade vendait son patrimoine au Clos Français et qu’il est alors apparu que les résidents de ces appartements encouraient un risque de voir leur loyer augmenter - par une vente qui aurait pu être faite auprès d’un promoteur privé éloigné de considérations sociales - l’OPHM s’est engagé et a racheté le patrimoine de Icade, soit 581 logements !

L’OPHM a aussi choisi d’investir afin de résoudre la crise du logement pour des publics divers : immeuble des Babayagas - résidence mutualisée pour femmes âgées-, Foyer du Centenaire, logements passerelles pour les personnes sans logement, etc. Tout au long de cette période, l’OPHM a aussi développé les projets d’accession sociale à la propriété.

 

Des solutions pour retrouver l’équilibre

Ces investissements ont été réalisés pour beaucoup avec des capitaux propres, ce qui, ajouté à l’augmentation des charges d’exploitation, les a fait diminuer. L’office HLM de Montreuil connaît donc une phase de croissance qui nécessite une nouvelle recapitalisation.

La municipalité, sous la mandature de Dominique Voynet, n’ignorait pas les effets de tels travaux. C’est pourquoi plusieurs séminaires avaient été organisés dès 2012 et 2013 entre administrateurs et comité de direction de l’OPHM pour identifier les réponses aux questions posées et réaliser au mieux les projets engagés ou à engager.

Plusieurs solutions existent pour recapitaliser : cession d’actifs détenus par l’office qui n’entrent pas dans le champ du logement social, recapitalisation par de l’excédent en compte d’exploitation, protocole d’accord avec la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS).

Parce que l’État est aussi désireux de ces politiques de logement, il a mis en place des mécanismes permettant de venir en aide aux offices HLM ayant des besoins de fond propres. Le cas est fréquent : signer un protocole d’accord avec la CGLLS permettrait ainsi en 2-3 ans de combler ce manque de fonds propres. L’office de Montreuil d’ailleurs ne se porte pas plus mal que d’autres offices, il se porte même bien mieux que beaucoup d'autres. S'il manque actuellement de capitaux, sa trésorerie, son compte d’exploitation sont en bonne santé. Ainsi, en 2015, l’OPHM a réalisé un bénéfice de plus de 4 millions d'euros, ce qui lui procure aussi des premières capacités à reconstituer ses fonds propres.

 

Aujourd’hui : redéfinir une stratégie de développement pour le logement social

Ce qui est appelé aujourd'hui une « crise » doit plutôt être l’occasion pour le maire, président de l'OPHM, de définir une stratégie de développement pour le logement social :

  • Comment continuer à répondre à la très forte demande en logements sociaux ? Comment poursuivre l'indispensable réhabilitation d'un parc ancien mal conçu et dégradé ? Quels sont les investissements prioritaires à réaliser, quel est en conséquence le volume de fonds propres ?

  • Quels sont les financements à mobiliser ?

  • Faut-il voter le protocole CGLLS ?

Nous ne nions pas les éléments critiques du rapport de l’IGF : une telle mobilisation pour le logement social et ses habitants n'a pu se concrétiser sans quelques problèmes. Mais il y a bel et bien des solutions et il nous semble plus utile pour une majorité rassemblée de les mettre en œuvre sans perdre les ambitions nécessaires pour répondre aux enjeux et aux besoins présents et à venir.

Les administrateurs écologistes de l’OPHM, Véronique Bourdais et Nabil Rabhi, œuvreront sincèrement et loyalement dans ce sens.

 

EELV Montreuil

 

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